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仲裁:只租了小半套房子,不享有优先购买权

温州商报   2013-10-12 09:24

[摘要]

租了房子的房客,就有优先购买该房屋的权利,这是众所周知的法律规定。但是,如果租赁的只是小半套房子,这优先权受不受法律保障呢?对此,绍兴仲裁委员会作出了“不享有优先购买权”的裁决。

2010年底,经过实地踏看,来绍经商的陈老板看中了王先生的沿街营业房,遂与之签订租赁合同,约定租用沿街房屋计50平方米,期限2年。去年底,双方合同到期后,陈老板又与王先生续签一年合同,并且预付了全年租金。

然而,王先生的房子是“店居合一”的,前面的营业房租给了陈老板,后面150多平方米的房子一直由自己居住。今年8月底,王先生将整套房子卖给了周先生,并于9月初办理了房产交付手续。这时,陈老板才得知自己租赁的房子已经换了主人。为此,陈老板提出,根据《合同法》规定,“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”。而房东在房屋交易过程中,既没有事先通知他,更没有让他在同等条件下优先购买,故侵害了他的权利。在协商无效后,陈老板向绍兴仲裁委员会提出申请,要求确认王先生与周先生之间的买卖合同无效。

对此,王先生则认为,《合同法》中规定的优先购买权,是指承租人租赁整套房子。事实上,陈老板只租赁了1/4面积的房子,不可能拥有整套房子的优先购买权。因此,自己卖房的事情,并不侵害他的权利。况且,根据“买卖不破租赁”的原则,周先生买下他的房子后,陈老板仍然可以按照原来租赁合同继续租房,并不影响其权益,为此请求仲裁委驳回申请。

那么,租赁部分房屋的陈老板是否享有优先购买权呢?对此,绍兴仲裁委员会工作人员认为,租赁1/4的房子究竟有没有优先购买权,这在理论上存有争议。2004年,最高人民法院民一庭曾对此作出过复函,提出可以从两个方面综合考虑。第一是从房屋的使用功能上,如果租客所租的部分房屋和房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立,那么租客仅对他所承租的那部分享有优先购买权;如果所租的与房屋的其他部分不可分、使用功能整体性较明显,那么其对房东卖的全部房屋享有优先购买权;第二,租客所租的部分占全部房屋的比例达一半以上,则对全部房屋享有优先购买权,否则就不宜认定其对全部房屋有优先购买权。

本案中,虽然王先生的房屋隔出部分租赁给他人用于经营,但房屋还是整体性的,况且租赁房屋仅为1/4,明显小于一半,因此租客不享有优先购买权。

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