[摘要] 2015年全市土地成交量依然受供需制约，供销规模与2014年基本持平，仍在近6年平均供销规模水平线（372.51\ 297.3.4万方）下方运行。全年看平稳运行，但呈现上半年冷下半年热的状态。
土地市场价升量稳，区域分化加剧
2015年全市土地成交量依然受供需制约，供销规模与2014年基本持平，仍在近6年平均供销规模水平线（372.51\ 297.3.4万方）下方运行。全年看平稳运行，但呈现上半年冷下半年热的状态。
全市挂牌出让土地152宗，出让占地面积323.57万方，规划可建面积778.89万方；成交方面，成功出让地块113宗，占地面积为252.05万方，同比下降5％；规划可建面积605.71万方，同比上涨5％。
全市土地市场处于相对较低规模运行的原因在于：一是，开发商对于郊县和市区边缘板块的土地投资趋于谨慎，这些区域土地供应基本以底价成交为主，流拍也时有发生。较差地块无人勾地，影响了土地整体规模；二是，经济低迷和商业运营模式的转变也导致商业地产处于下行状态，导致商服用地市场走弱，商业地块受到冷落而成交量直线下滑。
在下半年优质土地供应增加的情况下，土地的出让金、楼面价和溢价率创出近4年新高。
全市成交总金额282.34亿元，同比上涨81.27%；平均楼面价为4661元/㎡，相比14年的2693元/㎡的楼面价，每平方增加1968元，同比上涨73％。
土地市场区域分化加剧，房企更热衷投资热点的区域，比如鹿城区、瑞安市等区域，这几大区域土地竞拍现场相对火爆；而其他区域虽然成交量较大，但基本上以底价成交为主，如：乐清市和平阳县。
市区土地供销量与近6年平均量基本持平，从土地成交总金额、平均楼面价和溢价率看，15年的这三项指标都出现大幅上涨，主要原因是：新房市场回暖，鹿城核心区域大量住宅用地供应，开发商拿地意愿强烈，引发了市场“抢地热潮”。
市区挂牌出让土地42宗，出让占地面积107.05万方，规划可建面积255.46万方；成交方面，成功出让地块29宗，占地面积为78.34万方，同比下降4％；规划可建面积194.82万方，同比下降1％；成交总金额175.72亿元，同比上涨118%；平均楼面价为9019元/㎡，相比14年4102元/㎡的楼面价，每平方增加4917元，同比上涨120％。
全市供应商品房面积429.58万方，同比下降32.9%，供应套数38095套；全市商品房成交面积527.35万方, 同比上涨16.8%，成交套数42791套；全年商品房供销比为0.81。全市商品住宅供应面积为351.51万方，同比下降32.8%；供应套数27828套；全市商品住宅成交面积458.67万方, 同比上涨13.5%，套数35920套；全市住宅供销比0.77。
市区住宅成交152万方，成交量创历史新高
市区住宅供应面积88.42万方，同比下降32.5%；套数7202套；市区住宅成交面积152.22万方, 同比上涨43%，套数12503套，市区住宅供销比0.58。
市区住宅成交价格稳中略跌。年度成交均价18345元，同比下跌了5%，价格下跌主要受区域供应结构影响，瓯海区和龙湾区依然是市区住宅供需主力成交区域，而且以刚性需求为主。
成交结构渐趋合理，改善性需求同比明显增加
从市区住宅的成交结构变化来看，中间大两头小的“橄榄型”结构基本形成，改善性需求同比明显增加，这是促进楼市交投活跃的主要原因。这得益于中央和“温8条”政策全面支持居民自住和改善性住房需求，以及央行、住建部等部门降二套首付、降低免征营业税门槛鼓励改善型需求；也与优质土地入市和去年5月出台的新容积率计算标准相关，创造了提供区位好、配套齐、户型优的改善产品，刺激了居民换房欲望，使改善需求快速增涨。
住宅年去化周期仅为7.4个月
截至2015年底，市区累计待售商品房（商品房库存）27685套，同比下降4.75%；建筑面积231.72万平方米，同比下降6.86%。其中商品住房库存6789套，同比下降65.04%；建筑面积93.13万平方米，同比下降54.03%。按照前12个月平均销售面积计算，市区商品房库存去化周期仍需16.05个月,但是商品住房库存去化周期仅为7.4个月。
市区商品住房库存去化周期仅为7.4个月，已经到了要增加供应的时候；而商品房去化周期仍需16个月（已 过15个月的警戒线），对于温州去库存来讲主要任务在于去化商办物业，所以要调节好总体的商办供应结构和对现有商办物业功能调整去化是2016年的任务。
二手房市场成交196万方，呈现量增价稳态势
2015年市区二手房成交量创下历史新高，超出一手房152万方的成交量，体现了楼市的晴雨表作用。
市区二手住宅市场受多项政策利好驱动全面走强，全年完成交易面积196.41万方，同比上涨33%；交易套数19333套,同比上涨36%；交易量大幅上涨创历史新高。从市场价格表现和成交总量情况来看，“量增价稳”的特征十分明显。
2016年楼市展望:
一、 2016年的楼市政策，仍将是政策呵护去库存的一年，实际利好政策会继续出台且力度不断加强：
1、货币政策继续宽松，降准2至4次是大概率的事，但利率水准已至建国底，多降息不会超过2次；
2、信贷政策继续宽松，首套房贷首付可能降至20%，二套房贷首付比例可能降至30%，公积金使用条件继续放松；
3、为了刺激中产高端人群的改善购房需求，房贷利息抵扣个税很有可能正式出台。
4、继续降低二手房营业税和契税征收比例，降低二手房交易成本。
5、全面实施拆迁货币化安置，将购买力释放给商品房。发展住房租赁市场，对于租赁企业或个人将出台补贴政策。
二、2016年温州一级土地供应量是为纠结的一年，市场趋好，土地成为香饽饽，但是供应量已经过大，如何取舍，要财政收入还是要市场继续繁华？
1、2016年的土地供应量、供应区域和供应时点，直接关系温州楼市的稳定和走向。温州市区在2016年已形成有效供应量185万方，根据推算2016年上半年出让的土地有可能会形成80万方的供应量，两者相加接近270万方，而15年已创新高的市区住宅成交量为152万方，即使2016年需求激发拉动也只50多万方增量，据测算16年的需求量多能达到200多万方，所以总体上讲供过于求。
2、鹿城区土地在2015年集中放量后，也困扰于供应过量。虽然2015年只成交了40多万方住宅，其作为主城区的区位和配套成熟优势，明年成交量过100万应该还是可以预期的，但是如果今年上半年土地在该区域继续放量，鹿城区楼市就难以消化，会好景不长。瓯海区和龙湾区则相对平衡，我们在《白皮书》里把温州楼市划分为19个小区域，试图庖丁解牛般解构温州楼市的区块机会，因为我们认为在供应量不断加大的情况下，温州楼市整体机会正在逐渐丧失，而某些区域或某些楼盘仍然会有相当多的机会。
3、2016年的库存会比2015年有所增加，这是供应量放大必然的结果，但是住宅库存应会在15个月安全边际以内。我们看到2015年温州市区商品房库存去化在16个月，而商品住宅去化只有7个月，这是个非常的指标，也是2015年温州楼市见底反弹的保证，但商业和写字楼的库存偏大。对于温州来讲去库存的主要任务在于商办物业，所以要调节好总体的供应结构和现有商办物业的功能调整去化，而商品住宅16年只要控制好供应量、供应区域和供应时点就可以保证楼市的稳定发展。
4、2016年市区房价也会出现分化，鹿城区优质改善房源价格会站上3万甚至以上，集中城市优质资源的楼盘会继续得到青睐，这是楼市的信心支撑，而城市边缘地带如林里组团价格可能会出现八千左右的刚需房，2016的温州楼市会形成鹿城区的改善打头，瓯海的首改、刚需居中，城市边缘的纯刚需全面覆盖的景象，其产品定位更加细化和精准，这就为交易量进一步提升创造了条件。
5、2015年交易量创造了历史新高，我们认为温州市区商品住宅150万方的交易量绝不会是顶峰，还有很大的增量空间，只要产品线够长，覆盖面够广，2016年市区住宅交易200万方还是可期的。
2015年是“复苏年”，2016年将继续上行，多项指标都强于2015年，可称为“回暖年”。但是2016年的市场条件不再像15年一样的供不应求，我们仍然担心大病初愈的温州楼市，对于突然暴增的供应量（《白皮书》还未统计入“村房两改”开始交付市场的近100万方）的压力，所以关键在于土地投放和供应上，如果供地部门能掐住土地供应的源头，找准还可供应的缺口，把好供应的节奏，那么在政策暖风频吹下，2016年温州房地产市场还可以经得起折腾。
所以，我们判断温州楼市上半年市场表现强劲，下半年成交依然活跃，但势头趋缓，其中刚需的增长相对平稳，而改善型的需求会有一定表现机会，而且价格还有上涨的冲动。同时市场分化会进一步加剧，一些核心区的房产会比较活跃，同一个板块不同的开发商的产品也会有一定区别；价格分化更为明显，有向4万单价冲的，也有向1万单价以下走的。
2016年的楼市将表现出既积极进取而又月满而亏的分化，为2017年飘忽不定的楼市埋下伏笔。
本文由朗兆房产专业机构、温州市房地产行业协会、温州市房地产估价师与经纪人协会及温州大学房地产与工程管理研究所联合发布。
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