[摘要] 前言：2015年房地产市场量价稳步提升，行业运行环境显著改善，但不同城市之间房地产市场分化日趋明显。40个大中城市作为区域核心，其经济发展速度、人口增速、房地产市场规模及发展速度等均存在较大差异，因此不同城市内各物业的发展水平及发展潜力也各异。
前言：2015年房地产市场量价稳步提升，行业运行环境显著改善，但不同城市之间房地产市场分化日趋明显。40个大中城市作为区域核心，其经济发展速度、人口增速、房地产市场规模及发展速度等均存在较大差异，因此不同城市内各物业的发展水平及发展潜力也各异。
基于此，中指研究院总结13年的城市研究经验，通过科学的方法体系和评价手段，对40个大中城市房地产开发投资吸引力进行综合评价，以挖掘不同大中城市、不同物业类型地产的投资潜力，为企业投资布局提供决策依据。
一． 40个大中城市整体特征
1. 经济发展：经济总量占比提高至45.3%，GDP平均增速为8.4%，明显高于
图：40个大中城市GDP占比及平均增速走势
数据来源：国家统计局，CREIS中指数据，fdc.fang.com
40城中经济增速放缓城市减少，整体增速仅下降0.4个百分点。2015年，40个大中城市GDP总量为30.6万亿元，占比重进一步提高至45.3%，占比较2010年提高1.2个百分点，经济集中度持续上升。2015年中国经济仍处在结构调整阶段，多数城市经济增速放缓，但放缓城市数量较2014年明显减少，40个大中城市平均增速收窄至8.4%，较2014年下降0.4个百分点，下降幅度有所放缓。作为中国具经济活力的40个城市，其经济平均增速较水平（6.9%）高1.5个百分点。
2. 人口规模：人口占四分之一，重庆、上海等10城规模超千万
图（左）：2015年40城常住人口占比 图（右）：2015年常住人口规模10
注：个别城市常住人口数量为估算值数据来源：各城市统计局，CREIS中指数据，fdc.fang.com
40城常住人口占比为25.1%，重庆、上海等10个城市人口规模超千万。2015年40个大中城市常住人口接近3.5亿人，占总人口的25.1%，其中重庆、上海等10个城市人口规模超千万，哈尔滨人口流失严重，常住人口下滑至千万以下。具体来看，重庆常住人口为3017万人，规模仍位居首位，但人口增速缓慢，2010-2015年复合增速仅为0.9%；上海、北京常住人口在2000-2500万人之间，紧随其后，其中北京复合增速为2.0%，人口增长较快；在前10城中天津人口增长快，复合增速为3.6%，人口增至1547万人；苏州人口增速相对较慢，复合增速仅为0.3%；其他城市增速在1%-2%之间。
3. 消费及购买力：40城消费规模大，多数城市购买力超平均水平
图：2010年至2015年40个大中城市社会消费品零售总额及占比例
数据来源：各城市统计局，CREIS中指数据，fdc.fang.com
40城社会消费品零售总额占比略下降。一方面随着我国居民生活水平的提高和薪酬的增加，人们购买商品的数量逐年增多，购买档次不断提高；另一方面，在国家经济下行压力仍较大背景下，消费作为拉动经济增长的“三驾马车”之一，其可挖掘潜力较大，政府多次出台宽松的货币及财税政策，刺激消费释放。2015年，社会消费品零售总额进一步上升至30.1万亿元，其中40个大中城市社消总额为13.1万亿元，占比重为43.5%，较上年略下降0.9个百分点，40城平均增速为10%，较2014年略有放缓。40个大中城市经济相对发达，社会消费规模已发展为较高水平，消费增速较其他城市略微放缓。
4. 房地产市场：投资及销售额占比继续走高，热点城市“吸金能力”增强
开发建设：40个大中城市投资占比进一步上升，更多房企进入热点城市
图：2009至2015年与40个大中城市房地产开发投资额走势
数据来源：国家统计局，CREIS中指数据，fdc.fang.com
40个大中城市投资占比进一步上升，其中超六成城市房地产开发投资额同比增长。2015年，房地产开发投资额为9.6万亿元，房地产市场表现分化，多数三四线城市库存压力较大，购房需求不足。40个大中城市房地产开发投资额为5.2万亿元，占开发投资总量的54.5%，占比进一步提高。40城中超六成城市房地产开发投资额同比增长，海口同比增长53%，增速高。
需求：40城商品房销售面积及金额占比均上升
图（左）：2015年40城商品房销售面积占比 图（右）：2015年商品房销售面积15
40城销售面积占比继续小幅上升，杭州、青岛取代沈阳、昆明列入15榜单。2015年，40个大中城市商品房销售面积共5.0亿平方米，占38.9%，较2014年小幅提高0.9个百分点，销售面积位列前15的城市多数与2014年相同，杭州、青岛取代沈阳、昆明列入榜单，其中沈阳近三年成交面积持续下降，2015年成交面积不足2013年的二分之一，而杭州、青岛2014年虽未上榜，但成交量也处于相对较高水平，2015年成交量进一步上升。重庆仍位居40城首位，成交面积为5381万平方米，创历史新高。
图（左）：2015年40城商品房销售额占比 图（右）：2015年商品房销售额15
40城销售额占比上升2.6个百分点，青岛取代厦门列入15榜单。2015年，40个大中城市商品房销售额共计4.9万亿元，占比重为56.0%，较2014年上升2.6个百分点，上升幅度大于销售面积。销售额位列前15的城市中，青岛取代厦门列入榜单（青岛销售额上升30%，厦门销售额下降24%）；上海销售额为5094亿元，明显高于其他城市，同比上升46%；深圳销售额同比上升114%，在40城中上升幅度大。
5. 土地市场：去库存背景下，住宅和商办用地推出和成交量均下降
因部分城市住宅市场库存量大，宅地推出量明显减少，成交量也有所下降。2015年40个大中城市住宅用地推出量为48352万平方米，较2014年下降17%，成交规划建筑面积为39958万平方米，同比下降9.7%。分城市来看，重庆宅地成交规模仍表现突出，成交面积为7842万平方米，同比增长9%；深圳、北海、温州成交体量小，同比增幅在120%以上；石家庄、厦门也增长较多，成交量较2014年翻一番；三亚因住宅用地推出量大幅减少，宅地成交面积仅为38万平方米，同比下降51%。
图：2015年40个大中城市商办用地成交规划建筑面积及同比
40城商办用地推出和成交量下降18%左右，降幅均高于住宅。2015年40个大中城市商办用地推出量为16024万平方米，较2014年下降22%，成交规划建筑面积为12826万平方米，同比下降17%，降幅明显高于住宅。分城市来看，重庆商办用地成交面积为1890万平方米，同比增长8%，成交量仍明显高于其他城市；北海仅成交25万平方米，成交量在40城中低。
二． 商品房评价结果：一线城市领跑，规模型、增长型城市位列其后
表：2016年40个大中城市房地产开发投资吸引力部分评价结果
40个大中城市排行榜前十名中，一线城市排名前四位，上海、北京凭借突出的宏观环境、房地产市场发展优势，城市投资吸引力排名分别位居、二位，与2015年持平；深圳、南京、苏州、杭州排名提升。
在宏观环境表现均突出的基础上，上海房地产市场表现优于北京。上海、北京作为我国重要的经济、金融和政治、文化等中心，拥有着优质、庞大的社会资源，对人口具有超强吸附力，经济、人口、房地产市场规模大，2015年GDP分别高达2.50、2.30万亿元，常住人口均在2170万人以上。在中央一系列降准降息、降首付等利好政策下，2015年上海、北京需求显著释放，商品房销售量价明显增长，特别是上海，商品房销售面积、销售价格等指标的增速也明显高于北京；另外，在市场供求方面，上海的表现亦较佳。
深圳楼市发展迅速，投资吸引力排名提升至第三，广州受房地产市场表现平和等因素影响，吸引力位列榜单第四。深圳区位条件优越，受政府供地偏少的限制，房地产市场长期处在供不应求的状态，房价涨势较为迅猛。随着互联网、新型金融业等的迅速崛起，深圳财富人群数量迅速增长，居民购买力明显增强，房地产市场投资吸引力排名由2015年的第五位提升至第三位。与上海、北京、深圳火热的楼市相比，广州房地产市场表现较为平和，虽然市场部分需求被周边城市分流，但商品房总体成交量仍超1600万平方米，房地产开发投资增速亦在17%以上，在人口不断流入以及大规模的高校、小学生在校生人数等的支撑下，广州的房地产投资吸引力排在第四位。
三． 住宅评价结果：一线及南京、苏州居前，杭州、武汉等热点城市表现突出
表：2016年40个大中城市住宅开发投资吸引力评价结果
一线城市及南京、苏州居前，杭州、武汉、天津、重庆等二线城市依靠产业、人口、政策、市场规模优势，排名靠前。
研究结果显示，上海、北京、深圳宏观经济和住宅市场优势突出，位居前三；广州经济和协调性占优，位居第四。南京、苏州受经济基础较强、刚性购房需求旺盛、库存消化周期较短、土地市场火爆等因素推动，分别居于第五、六名。
杭州、武汉、天津经济总量相对较大，全社会固定资产投资相对较高以及人口净流入较大，市场发展潜力较大。
重庆、成都房地产开发投资额较高，销售额较大且宅地楼面价适中，具有市场竞争优势。但两市排名明显下滑，特别是成都，因住宅供应较大、市场成交规模无明显扩大、价格平稳等因素，排名被挤出前十。郑州、合肥经济增长较快，2015年GDP增速分别为10%、11%，显著高于经济增长水平，推动住宅市场快速发展。同时，两市住宅市场需求较大，且近三年商品住宅销售额平均增速分别高达22%、16%，排名继续上升。
四． 办公楼评价结果：一线城市开发吸引力强，南京、苏州等热点城市排名靠前
表：2016年40个大中城市办公楼开发投资吸引力评价结果
一线城市第三产业蓬勃发展,以旺盛的高素质劳动力和便捷的交通条件为支撑，办公楼开发吸引力遥遥领先;南京、苏州等热点二线城市则依托区域经济的快速发展，办公楼需求日益增大。
研究结果显示，一线城市的办公楼投资吸引力仍稳居前四位，深圳得益于金融改革以及科技创新下滋生对办公楼的新需求，排名较2015年前进一位。现代服务行业的增长势头将持续支撑办公楼市场整体局面维持稳定，加之高素质劳动力的聚集和完善的营商环境，一线城市办公楼投资依然相对乐观。
长三角区域的南京和苏州，借助其区域核心地位，依托区域经济一体化的不断推进，现代服务业快速发展，办公楼投资吸引力排名前列。尤其是南京作为承接上海自贸区外溢效应的重要节点，其传统产业结构和高端服务业得到较好的调整和发展，未来办公楼的需求也会持续扩张与升级。
重庆凭借金融服务、专业服务、科技新媒体等领域及物流地产的发展，尤其是作为国家重要现代制造业基地，对写字楼的需求持续增加，且重庆经济发展整体向好，投资吸引力排名第六。
五． 商业营业用房评价结果：多数城市存商业开发风险，一线城市仍有进入空间
表：2016年40个大中城市商业营业用房开发投资吸引力评价结果
上海、北京作为华东和华北区域的核心城市，经济及人口规模优势拉动商品零售业发展迅速。上海、北京除GDP规模领跑外，还受益于常住人口规模庞大、社会消费品零售总额和人均可支配收入高等因素，商业需求总量大，商品零售业发展空间充足。
深圳、广州发达的经济及商业贸易环境为商业地产发展创造了良好的外部环境。两城市得益于优质的地理位置，商业贸易发达，外贸出口额及社会消费品零售总额较高，商业需求较为充足，商业投资吸引力排名第三、四位。
杭州、厦门、福州等沿海城市商业地产表现相对较好。一方面这些城市集中在长三角、珠三角等发达地区，人口稠密，城市GDP总量和居民消费性支出位于前列。另一方面，受自贸区战略发展定位影响，天津、厦门、福州商业贸易活动愈加频繁，也将刺激商业需求不断增加。
西北部分城市受经济、人口及消费水平等因素影响，商业地产发展潜力有限。西北省会城市西宁、银川的人口聚集力弱，居民消费水平低，经济环境对商业地产的支撑力度不足，且银川商业人均开发量居首位，西宁也高于40城市平均水平，商业地产后继发展有限。
六． 总结与展望
商品房：“强者愈强”模式被强化，投资继续向热点城市聚焦
2015年楼市在促消费、去库存的总基调下，市场回暖，商品房销售额创新高。在中央出台一系列利好政策的刺激下，一线和热点二线城市房地产市场成交量价均上一个新的台阶，同时商品房库存量骤降，出清周期明显缩短，在经济增长、人口流入等大环境下，一线及热点二线城市成为众多房企投资开发的理想之选，房地产开发投资热度不减。整体来看，经济规模、人口规模、市场规模大的城市，房地产市场发展速度亦较快，“强者愈强”模式得到强化。
住宅：一线及热点二线城市具发展空间，交通及金融资本助力住宅市场规模扩大
一线及热点二线城市仍是住宅市场具发展空间的地区。一线及南京、苏州、杭州等热点二线城市经济发展良好、人口持续流入，需求空间较大，房价具有上涨动力。
轨道交通的完善，推高了郊区中高端住宅的需求。轨道及高铁网路覆盖面的日益扩大，将带动郊区及外围城市住宅需求的快速增长，尤其是中高端住宅需求剧增。
吸收金融资本，助力住宅市场规模扩大。房地产与金融的结合，为房企提供了充足的流动资金，帮助企业在核心城市拿地，助推住宅市场规模不断扩大。
办公楼：政策利好，办公楼需求将持续增长，但城市间分化加剧
现代服务业的持续发展将给办公楼市场带来新的机会，但城市间分化也在加剧。伴随着中国产业结构的升级，现代服务业进入加速发展时期，服务业的快速细分助推新兴服务业态和服务模式的不断涌现，将进一步给办公楼市场带来新需求，而新型城镇化进程的加快和全民创新创业的兴起也将为办公楼市场注入新活力，高存量有望在未来逐步得到消化。
政策利好，产楼结合，未来办公楼需求空间依然存在。目前实施和推进的城镇化建设、“互联网+”行动、工业4.0、“一带一路”战略、“大众创业，万众创新”等一系列利好政策，将进一步给办公楼市场带来利好。另外，具有明确产业属性的办公楼将成为市场的主要供给方向，产楼结合的趋势将进一步推动整体办公楼市场品质的提升和存量的消化。
商业营业用房：电商刺激商业地产业态调整，未来注重体验式及一体化的实体商业将更具竞争力
商业地产总量过剩，业态调整成为未来主要趋势。受制于多数城市商业地产开发过剩和高热度的电商交易，商业地产进入业态调整期，行业优胜劣汰机制凸显。中产阶级家庭消费需求提升促使行业向精细化转变，注重消费者体验、消费环境及全方位服务的体验式业态以及儿童业态将为商业地产创造更多价值。
地产+金融提升资本运营效率，为商业地产投资增加新活力。商业地产具有投资规模大、经营周期长、管理要求高的特点。随着市场上优质商业项目数量的增多，一线城市商业地产发展趋向成熟。企业开始追求高效率的资本运营机制来实现融投管退的一体化运作。REITs将成为未来商业地产发展的重要方向，不仅可以优化融资结构，其全流程的商业开发与金融服务也将促进商业地产可持续健康发展。
（责编：卓玲）
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