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房贷激增 警惕一线城市房产泡沫

华尔街见闻网   2016-08-05 09:12

[摘要] 传统的7月淡季,一线和重点二线城市房地产却依然火爆,令房地产再次成为政府和市场关注的焦点。

传统的7月淡季,一线和重点二线城市房地产却依然火爆,令房地产再次成为政府和市场关注的焦点。

昨天,澎湃新闻援引信义房屋数据称,2016年7月上海二手房共成交3.85万套,较上月环比上涨36.6%。全市二手房成交总金额889.6亿元,环比上月增长39%。成交均价微涨,为2.79万元/平方米。

同时,中原地产近日数据显示,7月北京商品房住宅环比上升5%,签约均价为37566元/平方米,环比上涨9.3%,刷新历史高纪录。

深圳虽然有所下跌,但依然高位盘整。根据规土委公布的结果,7月深圳新房成交均价56720元/㎡,环比大幅下跌8.2%。从深圳7月成交备案的新盘来看,豪宅的数量明显减少,前期由于南山几个高价盘的拉高,使得价格迅速冲高至6万以上,本月结构性成交影响明显。

7月26日,政治局召开会议,罕见指出降成本的重点是增加劳动力市场灵活性、抑制资产泡沫和降低宏观税负。新华社也于7月下旬连发三文评论楼市,发出警示。

泡沫背后:房贷激增不可持续

而与地产泡沫相对应的,是过去几年中国居民房贷的爆炸式增长。

海通证券分析师姜超在新报告中指出,12年以来,中国经济增速持续下行,但居民房贷却迎来爆发式增长,从11年月均693亿元,飙升至15年月均2217亿元,而16年上半年月均更是激增至3933亿元,占上半年月均新增贷款总额比重超过30%。

姜超认为,中国房贷高增不可持续,急速增长的房贷正在超越居民的偿付能力,边际杠杆已近极限,地产泡沫值得警惕。

中国居民负债率疾速上行,或被低估。从居民负债率来看,对应住房贷款的中长期消费贷款是居民债务中占比高的部分,房贷的大幅上升,直接推升中国居民部门杠杆率急速上行。虽然横向比较看,中国居民负债率仍低于英美日等国,但国际经验表明,当人口红利消退、人口抚养比见底后,将迎来居民杠杆率见顶。而中国人口抚养比已在11年见底,这意味着中国居民杠杆率将在未来几年见顶,目前我们已离顶部不远。

居民房贷收入比超日赶美,值得警惕。居民房贷收入比可以更准确的刻画居民偿付房贷的能力。美国、日本房贷收入比的起伏与地产泡沫的生灭同步进行。目前中国居民房贷收入比0.46,已超过日本房产泡沫时期的水平,若按现有速度扩张,则将在5年内达到美国次贷危机前的历史高点。

房贷/GDP加速上升。在房贷增速持续上行、经济增速缓慢下行的背景下,中国的房贷/GDP在过去几年呈加速上升态势。12年以前尚不到15%,15年底达到20.7%,16年底将超过25%,达到日本地产泡沫顶峰时的水平。15年房贷余额增速为23%,16年上半年则高达30%,若未来几年以25%的速度扩张,则房贷/GDP在3年内将接近美国现有水平!

新增房贷销售比历史新高,岌岌可危!从新增房贷/新增地产销售看,美国07年时的峰值为52.6%。而中国15年新增房贷销售比升至35%,16年上半年更是创历史新高至42%,已接近美国金融危机期间峰值水平。上半年新增房贷/GDP高达6.4%,不仅远超日本历史高点(3.0%),也接近美国历史峰值(8.0%)。这都意味着居民购房边际杠杆率或已接近极限!

对于持续火爆的一二线楼市及其背后的信贷杠杆风险,新华社在评论中也都有提及。随着政治局会议“抑制资产泡沫”的信号,关于新一轮调控政策预期又起。

方正证券任泽平预计,调控政策可能不会发生大的改变。在经济下行、三四线去库存压力较大、一二线房价涨速过快的背景下,预计今后一段时期,政府在房地产政策方面的风格是:加强行业监管,淡化行政调控,个别地方适度干预。

当前,市场对于政府开征房产税的预期开始升温,不过任泽平钟伟等人都认为,短期内开征房产税条件并不成熟。

北京师范大学金融研究中心主任、中国社会科学院国际金融研究中心研究钟伟认为,中国政府也许可以从空置费、个税,遗产税等多种方式入手,逐渐建立针对住户部门的有效的税收征管。莽撞急推房地产税,既失道义徒引争议,也可能打乱目前中国内部的脆弱平衡,引发复杂问题,并将加剧财富外逃和汇率波动。

任泽平还认为,交易税费一线城市不会上调,三四线可能先征后补去库存。出于对误伤刚需的担心,交易税费天然存在“天花板”,短期不具有上调的空间。下半年,去库存压力大的城市可能通过“先征后补”,减少交易环节税费,鼓励购房

(责编:卓玲)

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