[摘要] 10月21日，国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，基于国庆期间的调控政策，一线城市和部分热点二线城市房地产市场出现积极变化。
10月21日，国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，基于国庆期间的调控政策，一线城市和部分热点二线城市房地产市场出现积极变化。从房价环比涨跌幅度看，15个一线城市和部分热点二线城市房价过快上涨的势头得到明显遏制，房价走势趋稳。与9月比，一线城市和部分热点二线城市10月上半月新建商品住宅价格环比指数均有所降低。
另外，从新建商品住宅网签成交量看，一线城市和部分热点二线城市中，多数城市10月上半月的成交量比9月下半月的成交量明显下降。其中，成交量环比下降80%到60%的城市有4个，下降60%到40%的城市有3个，下降40%到20%的城市有3个。
外界分析认为，今年以来受居民、机构以及监管层关注的房价上涨问题，终于在一定程度上得到遏制。
前三季度房地产市场火爆
不久前，国家统计局公布了1至9月房地产开发投资和销售数据。数据显示，9月房地产开发投资、销售、房企购置土地面积、到位资金、去库存等各项增速均呈现上升态势。国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长盛来运表示，根据初步测算，三季度房地产对经济增长的贡献率在8%左右。
前三季度，房地产市场供需两旺，直接推高房价。投资层面，房地产开发投资74598亿元，同比名义增长5.8%，增速比1月至8月加快0.4个百分点。销售方面，商品房销售面积105185万平方米，同比增长26.9%。商品房销售额80208亿元，同比增长41.3%，其中住宅销售额增长43.2%。另外，在中指研究院监控的60个代表城市中，前三季度新房住宅月均成交约3640万平方米，同比增长超三成为历史同期高水平。
楼市的火爆直接传导到个人按揭贷款上。央行数据显示，今年前9个月个人住房贷款累计新增3.63万亿元，同比多增1.8万亿元，其中9月个人住房贷款新增4759亿元，同比多增2055亿元。1月至9月个人住房贷款增量在各项贷款增量中的占比为35.7%。
密集调控疏解“地产热”
不过，业内人士认为，随着各地房地产调控带来的紧缩效应显现，预计投资和投机需求会快速回落，房贷增量也会逐月回落，从10月开始市场将明显降温。某地产首席分析师谈到，本轮房地产市场的火爆在9月达到历史顶点。随着22个城市落地调控政策，预计10月开始市场将明显降温。
目前来看，调控政策已对新盘供应量和去化率产生一定影响。该地产研究中心统计数据显示，上周重点城市共开盘34个项目，合计推出房源9294套。一线城市中，只有上海和北京有新开盘项目。上海开盘6个项目，推出573套房源；北京开盘3个项目，推出439套房源。二线城市也均有新项目开盘。一线城市平均去化率为80%，二线城市平均去化率为69%。
事实上，合肥、苏州、南京等地此前也曾陆续推出调控政策，但收效甚微。上海某研究院智库中心研究总监告诉记者，相对此前的调控，此次多城推出的限贷限购政策更为直指要害，尤其对高杠杆投资类购房影响很大。
有专家认为，目前不少购房的确属于投资型购房。中国银行国际金融研究所研究员高玉伟提醒，实际上目前居住消费增长明显放缓。“尽管9月一、二线城市房地产销售火爆，但建筑装潢材料、家具等居住消费增长却出现明显放缓。这在表面上与房地产市场火爆的形势不一致，但在一定程度上反映出前期部分购房需求并非刚性需求，而是突击性的投资投机购房，因此也就暂时没有进行装修或添置家具的需求。”
市场环境正在变化，以北京为例，10月截至16日，北京商品住宅市场仅有7个项目入市销售，而上月同期的入市项目个数则多达14个。此外，首付比例的提高以及预期的改变，使不少消费者开始持观望态度。
受此影响，深圳和成都10月上半月新建商品住宅价格环比出现下降，降幅分别为0.3%和0.1%。
楼市健康发展任重道远
虽然房地产市场对经济增长有重要支撑作用，但需要强调的是，楼市对经济的其他微妙影响也在显现。记者在部分二线城市考察时发现，有不少工厂因为利润跑不赢租金，工人工资比不过房价涨势，逐步迁出这些热点城市，移向房价更趋低廉、平稳的地方。“如果外迁的是富士康这种体量很大的企业，对当地就业、税收还是有影响的。”一位监管人士表示。另外，部分城市房价过快上涨对居民生活造成较大负担也是不争的事实。
除了在限购限贷方面出台新政外，规范楼市秩序也是近一段时间的政策着力点。住建部于国庆期间公布45家违规失信房企和中介机构名单，10月14日公布《关于规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》，对房地产开发企业的9种不正当经营行为作了明确界定。同时，北京、南京、深圳等多地开展楼盘突击检查。该总监表示，对中介查处力度加大，实际上正成为当前住房管理和监管中一个很重要的特点。
对于四季度楼市走势，交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示，一、二线城市可能呈现量缩价稳走势。目前政策收紧城市的住宅交易量和交易金额占总量的比重分别接近1/3和1/2，购房门槛的提高和金融端去杠杆将使热点城市购房者进入观望期，加之基数效应，成交同比增速可能出现较大幅度的下滑。而价格上涨趋势减缓，个别政策执行力度较大的城市房价还可能下降，但多数热点城市难以出现明显松动。目前一方面投资楼市仍不失为资金寻求相对稳妥出路的选择；另一方面是房企在“不差钱”和年度目标基本完成的客观条件下，不具备降价促销的动力，且已沉淀的高昂拍地成本也制约了降价空间。三、四线城市销售面积增速继续有所回升，但无论人口流向还是资金流向都不支持其房价持续上涨。
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