[摘要] 今年以来，市区商品住宅库存去化周期持续走低，后续供应量有限。然而，在楼市“供销两旺”的整体态势下，部分楼盘却销售不佳，形成鲜明反差。近两年，城郊新兴板块逐渐“高端化”，部分大户型相对难去化。
今年以来，市区商品住宅库存去化周期持续走低，后续供应量有限。然而，在楼市“供销两旺”的整体态势下，部分楼盘却销售不佳，形成鲜明反差。近两年，城郊新兴板块逐渐“高端化”，部分大户型相对难去化。
市区库存持续走低
今年上半年，温州楼市整体继续保持“供销两旺”态势。据市住建委房管局商品房网上销售系统数据显示，全市商品房共销售34848套，同比去年多销售3917套，上升12.86%；建筑总面积426.32万㎡，同比上升10.76%。上半年，市区销售商品房12894套，同比上升11%；成交总面积150.16万㎡，同比上升8.4%。另据相关统计数据表明，上半年，市区新盘共成交12894套，其中，鹿城区成交3333套，瓯海区成交5972套，龙湾区成交2413套，浙南产业集聚区成交683套，洞头区成交539套。通过前五个月的交易数据发现，商品住房中90㎡（含）以下的户型占17.31%；90-144㎡占59%；144㎡以上套型占23.69%。
随着“大拆大整”的持续推进及货币化安置比例的大幅提升，大量购房需求得到释放。然而上半年市区连续出现土地高溢价成交现象，我市积极出台新政以稳定楼市。因此今年4月份之后土地市场出现无新增住宅用地供应，直到上周才有土地成交。今年下半年预计待上市楼盘规模不足200万㎡，且部分区域也无新盘供应。
据我市多家销售机构的统计数据显示，当前市区商品住宅库存去化周期仅3-4个月，为近年来新低。
部分楼盘销售不佳
然而，即使库存去化周期短，我市近期部分楼盘开盘、加推，依旧出现冷热不均现象，且存在较大反差。
近期，在京都·市府路壹号、碧桂园·珑悦、华鸿·时代中央公园等楼盘相继开盘，均出现热销现象。截至昨天，京都·市府路壹号住宅部分一期开盘备案率达98%，碧桂园·珑悦一期、二期备案率分别达87%、70%，该两楼盘在销售均价超过30000元/㎡的情况下依旧热销。此外，位于瑶溪板块的华鸿·时代中央公园一期开盘后，备案率已达94%，为该板块近年来较为少见的热销楼盘。
然而，在库存量低、楼市火热的背景下，也有楼盘销售情况不佳。其中，市区东片一楼盘，在项目一期、二期销售情况一般、库存去化较慢的情况下，近期加推三期房源，依旧不温不火，当前销售约50%。无独有偶，市区东片另一楼盘，在项目一期、二期销售较好的情况下，近期加推三期房源，出现微幅涨价后遇冷，当前备案率不足10%。此外，市区南片一楼盘在一期销售尚可的情况下，近期加推二期房源，在板块内存利好、无新盘竞争的情况下，销售同样未达预期，当前备案率仅35%。
在购房需求持续释放、库存去化周期持续走低的情况下，我市并没有出现预期中的“集体热”，其中销售情况不理想的以城郊新兴板块为主。有业内人士指出，这些库存去化相对较慢的房源，以120㎡以上大户型为主，包括一些“洋房”，总价并不低，也有部分楼盘在加推房源后因涨价而不被购房者接受。
新兴板块渐“高端化”
近年来，市区各大新兴板块一改前些年主打刚需楼盘现象，往改善型甚至高端方向进发。其中，湿地板块、七都岛等由于2010年前后楼市高峰期曾借助低密度规划、生态优势打造高端住宅，仍有“高端基因”延续。而瑶溪板块、南湖板块、瓯海中心区等城市新兴板块，逐渐从原来以刚需为主，转向改善型比例增加。以瓯海中心区为例，原先除大诚·金廷有少量“洋房”外，其余项目均为高层住宅，而今年以来陆续亮相的万科中梁·新都会、德信·时代公园、大发·融悦东方均为“高低配”，不仅有大面积的“洋房”，而且高层住宅刚需比例也有所减少。
当前，湿地板块、七都岛、梧田板块、南湖板块、瓯海中心区等城郊新兴板块，多数高层商品住宅售价已达20000元/㎡，甚至个别楼盘出现25000元/㎡，“洋房”售价普遍达到25000元/㎡，个别房源接近甚至超过30000元/㎡。因此，随着单价、面积上涨，总价较高，市民选择余地较大。
据一房企相关负责人透露，由于近两年我市土地价格有所上升，拿地成本提高，为保证利润率不得不做大户型，以提升售价，“错跃”、“高低配”均成为常见的方式。部分项目由于所在板块新盘不多、改善型房源少，因此并不担心销售，但也有项目因走高端路线，开盘时销售一般，后期通过拓展销售渠道及受周边地价影响，加速销售。
业内人士认为，在楼市新政实施后，地价将难以继续走高，地块建筑限低后“洋房”将大量减少，若土地出让力度持续加大，预计部分新兴板块的“高端化”会趋缓。
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