[摘要] 调控犹如弹簧，打压越深反弹越高，因为错误的调控，只打房企与购房者，从来没有真正调控 自身的问题。每次调控失败之后，无人对失败的结果与反弹的后果去负责及房价下降之时一次次的拯救，这也许就是中国房价调控失败根本的原因。
2014年以来，我国房地产调控进入第六轮，属于扩张型，也即放松政策，刺激市场需求，到2016年3月正式进入收紧型。至此，20多年来，经历了四次紧缩、三次扩张。可以负责任讲，收紧型第七轮的2016年苏州、上海、深圳、南京、江苏、合肥、北京、武汉、青岛、宁波、惠州、廊坊等楼市调控必然以失败告终，即使房价会有一定的幅度回落，之后必会以报复性反弹爆涨作为调控期间下降的 。调控犹如弹簧，打压越深反弹越高，因为错误的调控，只打房企与购房者，从来没有真正调控 自身的问题。每次调控失败之后，无人对失败的结果与反弹的后果去负责及房价下降之时一次次的拯救，这也许就是中国房价调控失败根本的原因。
不要 的迷恋调控，调控只是个传说。虽然出台的这样频繁，却依然使房价不能下跌。每次调控印象都很深刻，也期待着能有些效果，可到后，都只是个传说。从2002年的土地招拍挂开始、到随后“18号文”，“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，再到“新国五条”及其细则……10年里，国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。避免不了“政策喊破嗓子，房价照样甩开膀子”的事实。十五年调控，房价屡调屡高，这就是中国特色的房地产业调控，带有 鲜明的计划经济与政治时代产物。
老谢在2007年时就提出：“千万不要迷信调控，会让你一辈子买不到房子，调控的目的不是降房价，不是消灭房地产。如果相信调控会降房价，肯定会让你一次次失去佳买房时机。”好多国人都在会问：“为什么 的每次调控都调成了“空调”，为什么房价过去35年只有二次小幅度的回落？原因很简单：“因为房地产是 的印钞机、经济的支柱产业、财政的重要来源、城市发展的根本、金融与债务的稳定器。可以负责任讲，收紧型第七轮楼市调控必然以失败告终，即使房价会有一定的幅度回落，之后必会以报复性反弹爆涨回去。”
2014年以来，我国房地产调控进入第六轮，属于扩张型，也即放松政策，刺激市场需求。到2016年3月正式进入收紧型，即收紧政策，抑制市场需求。至此，20多年来，经历了四次紧缩、三次扩张。中国 前六轮房价调控史告诉我们，2016年第七轮房价收紧型调控必失败，房价肯定会重蹈前六轮调控失败房价 覆辙。这不仅是过去三轮收紧型调控失败，房价涨多跌少，第四轮收紧型的调控也会失败，出现报复性反弹 。调控犹如弹簧，打压越深反弹越高，因为错误的调控，只打房企与购房者，从来没有真正调控 自身的问题。每次调控失败之后，无人对失败的结果与反弹的后果去负责及房价下降之时一次次的拯救，这也许就是中国房价调控失败根本的原因。
按照中国楼市调控分为四个阶段，但真正意义上的调控是始于2002年，到2003年，那时恰逢住房改革5周年，房地产调控政策从扩张型转为紧缩型再到2014年以来的扩张型，截止2016年刚好十五年。过去二十年[1993年-2014年]中国 六轮房价调控史告诉我们，2014年-2016年第七轮房价收紧型调控必失败，房价肯定会重蹈前六轮调控失败房价 覆辙。事实证明， 的调控目的与手段在稳增长的压力下，不调自己只调房企与购房者，房价调控必失败。这不仅是过去三轮收紧型调控失败，房价涨多跌少，第三轮扩张型调控必然失败，第四轮收紧型的调控也会失败，报复性反弹 。让人意外的是2016年第七轮收紧型调不是 打响，是地方 主动主导调控。率先发起调控的城市由二线到一线又回到二线。
老谢认为：五个重要信号，其一是出台调控的城市，面临楼市过热、房价疯涨、 投机过火、房贷 上加 、金融泡沫现象，适当去 符合市场预期。其二是城市资源分配不合理与经济发展不平衡，大城市吸收走大量的购房需求与资金及人口。其严重影响到城市产业与人才的发展，也影响到周围三四线城市去库存，需要引导住房与 需求。其三是调控 不是要消灭房地产，是为了房地产更加稳定健康发展。调控 不是为了降房价，是稳定房价，稳定楼市预期。调控 不是不让买房，是不让过度的过分的 。调控 不是不让贷款买房，是不让贷款 投机 。其四是调控政策因城施策。城市分化严重，调控不是一刀切了，地方 可以自主决定，只是针对性房价 的城市进行。其五是调控依然缺乏精准度，只有效暂时抑制住房需求与遏制 需求，但是无法有效的增加新商品房与土地供应量及货币、流动性、信贷超发等。
老谢可以负责任讲，不要迷信调控，不要指望调控降房价，这都是不现实的白日梦。收紧型第七轮的2016年苏州、北京、上海、深圳、武汉、宁波、南京楼市调控与未来北京、广州及二线城市的调控，后必然以失败告终。即使调控让房价涨幅降了，后都会涨回到一倍到三倍以上，这就是过去调控告诉我们的历史教训。即使房价会有一定的涨幅回落，之后必会以报复性反弹爆涨作为调控期间涨幅下降的 。其一，房地产业依然是稳增长的关键。其二，房地产业是地方 收入的主要来源。其三，房地产业关系到银行与金融系统的安全。其四，房地产业是地方基础设施与还债的重要资金渠道。其五，房地产业涉及57个产业。其六，家庭资产70%以上集中于房地产。其七，调控的方向依然是错误的，政策依然是错误的，以抑制需求作为重点，无法解决供求、土地供应、库存、人口流动、货币超发、流动性、财富与资源集中、人民币贬值等一系列的问题。
老谢认为，这轮一二线城市房价 的根源来源于政策刺激与货币超发及房贷加 、场外配置加 、人口流动暴增、供求扭曲、库存不足、土地供应持续下降、 与地价凶猛上涨的结果，三四线城市却没有复苏上涨，这才是政策需要解决的关键问题。这次收紧型的调控，地方 没有采取极端的一刀切与性的调控及毁灭性的政策，是分类调控、因城施策、区别对待、有保有压、有温有热的策略，说明房地产业依然是经济的支柱产业，不可毁灭。其一是楼市此轮并非是性的收紧。目前楼市调控和限购的风向标直指一线城市和房价上涨过猛的二线城市。其二是楼市政策重点在需求端限制，在信贷、利率、土地供应、税收、法律、金融等方面均尚无强力度政策。其三是调控收紧的力度与强度，不如前几次大。其四是地方 的执 策上存在的漏洞，效果自然差。
老谢认为，每次楼市进入量价波动、 ，都是 政策的推波助澜作用， 之手完全决定了房地产市场走势。基本上每次的楼市调整周期都有这样的规律：其一是如2014年-2016年的楼市由拯救市场到一二线城市复苏到 ，又到2016年3月调控收紧。其二是成交量会比房价先回落，二手房先于一手房明显下降，预计到二季度进入市场调整期。其三货币政策已经刺激到一定程度，释放了一定的住房需求，经济逐渐的停止下行、通货膨胀率有上升趋势，降准、降息的强烈度下降。其四是大城市的房价上涨已经到了11个月以上，高达到15个月，上涨的周期已经逐渐完成。其五是国家政策导向与地方调控政策风向转变，一线城市与热点城市由防寒冷转向防过火热，中国经济局部防通缩转向防通胀。其六是股市、债市、理财市、 市、基金市、信托市的资金由进入正在调控城市逐渐转移到没有调控的城市。
老谢认为，这次楼市调控之下，2016年房地产市场总体是城市分化、高位盘整、量价回调、蔓延上涨的走势， 不会出现楼市大萧条、房价大 ，更加不会出现崩盘、泡沫破灭。其一是销售量逐渐见顶。一线与热点二线城市销售成交高峰的顶点已经逐渐的出现，预计二季度销售增速会开始逐渐的下降。的楼市销售数据 不会太差，不会出现所谓的大萧条、崩盘。其二是房价逐渐回调。每次的楼市调控之后，成交量下降之后房价就会逐渐的回调，但是房价不会出现断崖式的下跌，仅仅是涨幅回落，高位盘整。其三是新增供应与新开工面积增速回落。目前一线与部分二线城市的新增供应与新开工面积1-2月的高位回落至低个位数，但仍会高于去年4季度-14%左右的增速。其四是房价蔓延上涨。一线与热点二线的住房与 需求及资金开始向四周的城市扩散，房价上涨的火苗蔓延到无库存压力的二线与部分三四线城市。第五是有库存压力的二线与三四线城市依然去库存为主，地方 会加大去库存力度。
以深圳作为的典型的案例看，深圳特区成立于1980年8月，深圳 个，也是中国内地 个商品房小区东湖丽苑1981年在深圳开售，每平米2730港元，按当时的汇率，一平米约1000元，而职工月薪约100元。1980年-2015年，深圳用35年的时间创造了一个奇迹，从一个边陲渔村变成一座现代化大都市。选取了35岁深圳创造的若干个 ，折射出35年深圳的巨大变化。35年间，深圳创造了一个又一个的 ，“深圳速度”令国人惊叹，这其中让其他城市无法望其项背的，便是房价上涨的速度。从1980年到2015年，深圳房价从1000元/平飙涨至4万元/平以上，涨幅达到惊人的40倍以上，而深圳平均工资从100元涨到8000元以上，涨幅81倍以上。深圳的房价，是从什么时候启动和疯涨的？答案是2005年，2005年深圳房价从5千多一路飙至7千多，随后一骑绝尘，达到2016年2月的48095元/平。从2005年到2016年2月，从7040元/平到48095元/平，深圳十年房价涨了41045元/平。而可怕的是，对比10年前后深圳各区域的价格，上涨幅度超过10倍以上。
责任编辑：只爱学习
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